El día 29 de marzo se estableció por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 320/2020 (“DNU 320/2020”), nuevas regulaciones en materia de alquileres. El mentado DNU opera en el marco de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 260/20, y su modificatorio, emitidos en consecuencia de los efectos de la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19”. Las medidas establecidas en el DNU 320/2020 permanecerán vigentes, en principio, hasta el día 30 de septiembre de 2020 y son de aplicación dentro de todo el territorio nacional. Concretamente se establece el congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º.
Resumen de los aspectos principales del DNU 320/2020
- Contratos locativos comprendidos
- Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N°24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
- Contratos excluidos
- Contratos de arrendamiento y aparcería rurales (salvo sobre inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias)
- Contrato de locación con destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada.
- Hasta el 30 de septiembre de 2020:
- Quedan suspendidos los desalojos por falta de pago de locatarios, sublocatarios, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte (art. 2º).
- Se prorroga la vigencia de los contratos locativos, con la conformidad del locatario, que hubieren vencido a partir del 20 de marzo de 2020 (art. 3º).
- Se congelan los montos de los alquileres, no de los demás accesorios que lo integran (conf. art. 1208 CCyC) al valor de marzo de 2020 (art. 4º).
- La deuda por diferencia de monto del alquiler entre lo que el locatario debía pagar y lo que efectivamente pague por el congelamiento, se abonará en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre 2020 (art. 6º).
- Las deudas que se generen por falta de pago total o parcial de alquileres y accesorios, se pagarán a partir de octubre en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas, con intereses compensatorios (plazo fijo Bco. Nación), pero sin penalidades (art. 7º).
- Se prorrogan las fianzas y otras garantías —seguros de caución— (arts. 3º, 5º, 6º y 7º).
- Se establece la mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias entre las partes (art. 12).
- Excepción por vulnerabilidad del locador:
Quedará excluido del congelamiento de precios de alquileres el locador que dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.
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